אתי שלום,

ניסיתי להשיגך, אנא דברי איתי כשתוכלי בנוגע לנושא הנדון – רישום הנכס בגרשון שץ.

עו"ד וילדרמן חוזר ופונה אלי בבקשה לקדם את הנושא (ראי מייל למטה).

בהמשך לשיחתנו האחרונה, דיברתי עם דרור אך איני רואה כרגע פיתרון אחר. כידוע, ניתנה לכם התחייבות של דרור בכתב מ-19.7.18 להעברת המיליון ₪.

כפי שדיברנו, למעשה העברת המשכנתא לטובת הבנק על היחידות הפרטניות אינה מרעה את מצבכם שכן ממילא רשומה כיום משכנתא קודמת לטובת הבנק על הנכס כולו.

כל הבטוחות נועדו בסה"כ להבטיח תשלום בסך 200,000 ₪ (100,000 ₪ כבר מופקד אצלכם בקרן החילוט), ובנוסף יש עיקול לטובתכם על זכויותיו של דרור בדירת המגורים. כך ששווי הבטוחות ממילא גבוה פי כמה וכמה מהקנס/שילום כספי שנותר לדרור לשלם בסיום ההליך.

בנספח להסכם נקבע שהמשטרה לא תתנגד למכירת הנכס בכפוף להעברת מיליון ₪ מתמורת המכירה לקרן החילוט. כרגע אנחנו אפילו לא בשלב הזה אלא בשלב של השלמת הרישום.

הסירוב לקדם הנושא עלול להעמיד את דרור במצב בעייתי, ובגדר זאת לחשיפה לטענות לנזקים ואף חלילה לתביעות מצד הקבלן ו/או הדיירים האחרים בפרויקט.

כאמור אשמח לשוחח במטרה למצוא פיתרון.

תודה,

גיל

היי גיל

אשמח אם תוכל להזכיר לאתי שהשבנו על תשובתה הקודמת ואנחנו ממתינים להתייחסותה.

תודה.

ארז שלום,

קיבלתי בתודה, העברתי לפרקליטות ואעדכן.

בברכה,

גיל

תודה גיל,

יש שני נסחים שצריכים לעניין במקרה הזה, מאחר שביום 20/06/2017 בוצע שינוי ברישום שבו הוציאו דרך מהחלקה, ושינוי את מספר החלקה מ-247 ל-463.

בנסח הישן 247 ניתן לראות כי המשכנתא המדוברת רשומה לפי מסר שטר 25803/2010/1 מיום 29/6/2010.

בנסח החדש 463 ניתן לראות את אותה משכנתא רשומה עם הפניה לשטר בנסח הישן "שטר תיקון 25803/2010".

מצ"ב הנסחים. 463 הרלוונטי ביותר. 247 רק בא ללמד מתי נרשמה המשכנתא (29/6/2010).

תודה ארז, העברתי לאתי בן דור.

האם תוכל לשלוח לי את נסח הטאבו הנוכחי שבו רשומה המשכנתא שמתבקשת העברתה ליחידות הנפרדות?

תודה גיל

אמת, מצ"ב.

הי ארז,

קיבלתי בתודה אבל ההסכם לא הגיע עם המייל.

בברכה,

גיל

היי גיל,

מצ"ב הסכם המימון הבנקאי מחודש אוקטובר 2009, ועליו חתומים דרור וריקי גלזר, וכל הרוכשים חתמו עליו בנפרד.

בסעיף 10, בעמוד 13, ניתן לראות כי כתנאי להלוואה, הלווים נדרשים להעמיד בטוחות לבנק,

בסעיף 10.1 נכתב כי תירשם משכנתא בדרגה ראשונה לטובת הבנק על כלל זכויות המוכרת (הומא בע"מ), להבטחת כל התחייבויות המשתתפים, ביחד ולחוד, כלפי הבנק, ובסיפא נרשם כי עם העברת הזכויות על שם הרוכשים – תירשם המשכנתא הזו על כלל זכויותיהם של הרוכשים.

מכאן ההתחייבות לרישום משכנתא זו, גם לאחר רישום זכויות דרור במקרקעין.

ארז שלום,

בהמשך לשיחתנו אבקש להעלות גם על הכתב את בקשתה של עו"ד אתי בן דור שלא תפנו אליה ישירות אלא דרכי.

לגופו של עניין, אשוחח איתה בנדון.

כפי שנדברנו, ככל שיש אפשרות להעביר אלינו מסמכים לגבי התחייבות של דרור לרישום המשכנתא הכוללת בשלב הנוכחי של העברת רישום הנכס לדיירים אודה לך, כדי שאעבירה לפרקליטות.

תודה,

נעמוד בקשר,

גיל

אתי שלום ובוקר טוב,

בהודעתך נכתב כי "לא נוכל להסכים לכך שתירשם משכנתא על סך של כ-11 מיליון ₪ על הדירה של דרור גלזר. למיטב הבנתנו, העניין פוגע בזכויותיו ומעמיד אותו בסיכון כי הבנק יממש את הדירה",

ובעניין זה יודגש ויובהר, כפי שנכתב בפירוט בהודעתי האחרונה:

1. דרור אינו רשום כבעלים כיום, אלא רשומה המוכרת הומא בע"מ, ועל זכויותיה רשומה מזה למעלה מ-8 שנים המשכנתא המדוברת בסך כ-11 מליון ₪ (מאז 29/6/2010).

2. כיום ניתן לממש את המשכנתא הזו ולמכור את הבניין, בדיוק כפי שיהיה אם דרור ירשם במקום המוכרת והמשכנתא הזו תירשם על שם הרוכשים בפרויקט.

3. ברי כי הסיכון הקטן שקיים אינו גדל ואינו משתנה כלל, והזכויות של דרור אינן נפגעות כלל. ההפך הוא הנכון - דרור שאינו רשום כבעלים ירשם כבעלים, ותהיה בידו זכות קניינית רשומה, להבדיל מזכות חוזית-אובליגטורית.

עוד נכתב בהודעתך -  "מדוע לא ניתן להסתפק ברישום המשכנתא של דרור גלזר בלבד על היחידה הקניינית שלו"

4. המשכנתא רשומה על כל הבעלים מאחר שזה התנאי לליווי הבנקאי לפרויקט, ובלעדיו לא היה מימון בנקאי, ולא היה פרויקט, וכך יהיה הרישום עד למועד סיום הבניה וקבלת טופס 4.

ארז שלום,

ראה נא תשובתה של אתי בן דור. האם יש לך אפשרות להתייחס לשאלות שהיא מעלה?

אני מציע שנשוחח בנדון מחר.

בברכה,

גיל

גיל שלום,

בדקנו את הסוגיה בצורה יסודית. לא נוכל להסכים לכך שדרור גלזר יהיה ערב לחובות רוכשים אחרים בקבוצת הרכישה ולפיכך לא נוכל להסכים לכך שתירשם משכנתא על סך של כ-11 מיליון ₪ על הדירה של דרור גלזר. למיטב הבנתנו, העניין פוגע בזכויותיו ומעמיד אותו בסיכון כי הבנק יממש את הדירה במידה ורוכש אחר מתוך קבוצת הרכישה לא יעמוד בהתחייבויות המשכנתא שלו.

לא השתכנענו מהדברים המפורטים מטה, מדוע לא ניתן להסתפק ברישום המשכנתא של דרור גלזר בלבד על היחידה הקניינית שלו.

תודה,

אתי שלום,

בהמשך לשיחות ולמיילים האחרונים בנדון, נא ראי למטה פנייתו המפורטת של עו"ד ארז וילדרמן ובה הסבר לגבי האישור המתבקש מכם בנוגע רישום המשכנתא על הנכס ברחוב גרשון שץ 44 בת"א.

לפי הסברו של עו"ד וילדרמן, אין מדובר בהרעה בזכויות המשטרה ביחס למצב הנוכחי אלא במהלכים הנדרשים לקידום ענייני של רישום הזכויות בפרויקט.

ככל שיש צורך בהסברים נוספים - נשמח לקיים שיחת ועידה בנדון.

אודה על טיפולכם המסור כתמיד ובהקדם בעניין זה, שכן נמסר לי כי הוא תופס דחיפות בשל התמשכותו.

בברכה,

גיל

צהריים טובים גיל,

אנא העבר הודעה זו לעו"ד אתי בן דור.

תודה רבה.

לכבוד עו"ד אתי בן דור,

ח.נ.

הנדון: הסכמת המשטרה לרישום זכויות במקרקעין הידועים כגוש 7109, חלקה 463 (לשעבר 247), רח' גרשון שץ 44 – תל אביב

1. כאמור בשיחות שהתקיימו אתך בימים האחרונים, וכן הועלו בתכתובות שונות קודמות מול יאח"ה,

לצורך רישום זכויות על שם רוכשים בקבוצת רכישה, נדרשת הסכמת המשטרה לרישום האמור לאור צו מניעה שנרשם בלשכת רישום המקרקעין, בעניין מר דרור גלזר, אחד הרוכשים בפרויקט.

2. כידוע, כיום זכויותיו של מר גלזר אינן רשומות בלשכת רישום המקרקעין, ואלה זכויות שהוא רכש מאת הבעלים הרשום, חברת הומא בע"מ, יחד עם רוכשים נוספים, בקבוצת רכישה.

3. לצורך מימון הפרוייקט, נרשמה זה מכבר ביום 29/6/2010 משכנתא מדרגה ראשונה (Non-recourse - בגין התחייבות חברי הקבוצה) על זכויות חברת הומא בע"מ בסך 11,428,500 ₪, ושנים בטרם נרשם צו מניעה לטובת המשטרה בשנת 2017.

יובהר כי בכך שמר גלזר יירשם כבעלים במקום חברת הומא בע"מ, והמשכנתא הנ"ל תיוותר רשומה (ורק תתוקן באופן שישונו בה שמות הממשכנים) על שם כל הבעלים (כולל מר גלזר), כפי שהיא רשומה היום, מצבו של דרור לא ישתנה לרעה. להפך, זכויותיו יהיו רשומות סוף סוף ויהפכו מזכויות חוזיות לזכויות קנייניות.

4. לעניין החשש מפני מימוש המשכנתא, נסביר כי גם כיום הבנק יכול לממש את המשכנתא הרשומה, בין אם מר גלזר יירשם כבעלים, ובין אם לאו.

מימוש המשכנתא בשלב זה של הפרויקט, מספר חודשים לפני קבלת טופס 4 – לא סביר, והחשש מפניו אינו מוצדק. ממילא, לא מדובר בהרעת מצבו של מר גלזר, או מצב המשטרה.

5.  פרט למשכנתא הזו, לה נדרשת הסכמת המשטרה, נתבקשה זה מכבר הסכמת המשטרה לרישום המשכנתא הפרטנית על שם דרור בסך 1,308,614 ₪, בגינה רשומה הערת אזהרה זה מכבר, וכן בטרם נרשם צו המניעה לטובת המשטרה.

משכנתא זו הינה חלק מהמשכנתא הכללית המפורטת לעיל, בסך 11,428,50 ₪, המהווה את סך משכנתאות הרוכשים בפרויקט, ואין מדובר בחוב נוסף או בגין משכנתא נוספת.

6. לאור האמור לעיל, ומאחר שלא מדובר בהרעת מצב המשטרה כלל, לא מדובר על רישום משכנתא חדשה לה המשטרה לא נתנה את הסכמתה בעבר, אלא מדובר על משכנתא שכבר רשומה מזה מעל 8 שנים וכבר ניתנת למימוש (אף שלא צפוי כי תמומש), ראוי שהמשטרה תסכים לרישום של מר גלזר כבעלים, כולל רישום המשכנתא הפרטנית, וכולל הותרת המשכנתא שכבר רשומה על כל הבעלים על קנה.

7. נוסח הסכמת המשטרה המבוקש הינו כדלקמן, ויודגש כי לכך המשטרה כבר הסכימה בכתב, אך טרם הסכימה לשורה אודות המשכנתא הרשומה כיום:

"בהמשך לפנייתו של עו"ד ארז וילדרמן, אנו מסכימים בזאת לרישום המשכנתא ע"ש זכויות גלזר דרור ת.ז. 24968661 וגלזר ריקי ת.ז. 23512270, לטובת בנק לאומי למשכנתאות בע"מ בסך של 1,308,614 ש"ח, חלף הערות האזהרה שרשומות לטובת בנק לאומי למשכנתאות בע"מ, בגין התחייבות לרישום משכנתה לפי שטרות מס' 26614/2017/11 ו-26614/2017/6, וכן מסכימים לרישום של המשכנתא לטובת בנק לאומי למשכנתאות בע"מ הרשומה כיום על זכויות הומא בע"מ לפי שטר 26614/2017/9 בסך 11,428,500 ₪ ע"ש הרוכשים את זכויות הומא בע"מ, כמו כן אנו מאשרים בזאת כי אין בהערה הרשומה לטובתנו לפי שטר מס' 52149/2017/7 כדי לגרוע מהסכמה זו ו/או לגרוע מזכויותיהם והרי שבמקרה של מימוש הנכס, זכויות הבנק בנכס קודמות לזכויותינו מכוח ההערה, כאמור ואין ברישום המשכנתאות לטובת הבנק במועד מאוחר לרישום ההערה לטובתנו בגין צו המניעה, כדי לגרוע מהסכמתנו זו."