שלום רב,

מצ"ב לידיעתכם פסק-דינו מיום 25/08/19 של בית המשפט המחוזי בתל-אביב בהרכב בראשות סגן הנשיא שנלר אשר דוחה ערעור על פסק-דינו של בית המשפט השלום בת"א אשר דחה תביעת רשלנות נגד לשכת רישום המקרקעין.

מדובר, מטבעם של תיקים אלו, במקרה בו אדם רכש מקרקעין מנוכל אשר היה רשום כבעלים בפנקסי המקרקעין וזאת לאחר שהנוכל נרשם כבעלים במרמה.

המערער טען שהאחריות למניעת המרמה היא בעיקרה של לשכת רישום המקרקעין ומכאן תביעתו נגד הלשכה ונגד עו"ד אשר אימת את המסמכים מושא עסקת הנוכלות.

לנוחותכם מצ"ב גם פסק-דינו של בית המשפט השלום וכן דיווחים שהעברתי בעבר ביחס לשלושה תיקים המוזכרים בפסה"ד הנוכחים (תיקי יעקב זהר במחוזי ובעליון וכן תיק רוט המצוי כעת בערעור בבית המשפט העליון בטיפול עו"ד אסנת קרויזר מהמחלקה האזרחית בפרקליטות המדינה).

יוער, כי פסה"ד בעליון בעניין זהר ניתן בבר"ע ולא טופל על-ידי המחלקה האזרחית שכן הבר"ע נדחתה ללא תגובת המדינה.

סוף שבוע נעים.

בברכה,

עדי אברונין, עו"ד | סגן בכיר בפרקליטות מחוז תל-אביב (אזרחי)

טלפון: 073-3924823 פקס: 02-6462686 (אזור חיוג י-ם)

דרך מנחם בגין 154 (בית קרדן) | ת"ד 33475 | תל-אביב 6133302

דוא"ל: AdiAv@justice.gov.il

__________________________

פרקליטות המדינה

From: Adi Avrunin

שלום רב,

אני שמח לבשר לכם, כי ביום 25/08/19 ניתן פסק-דינו של בית המשפט המשפט המחוזי בתל-אביב, הרכב בראשות כבוד סגן הנשיא שנלר - אשר דחה את ערעור המערער ביחס (בין היתר) ללשכת רישום המקרקעין - מצ"ב פסק-הדין במחוזי.

כפי שאפרט מיד, עסקינן בתיק הסב סביב אדם אשר רכש מקרקעין מנוכל אשר היה רשום כבעלים בפנקסי המקרקעין וזאת לאחר שביצע לכאורה עסקה בינו לבין "בעלת" הנכס.

לשמחתי, בית המשפט הסתמך בהקשר זה על פסיקות בית המשפט המחוזי מרכז - לוד בעניין זהר וכן על פסיקתו של השופט זילברטל בבר"ע שהוגשה בעניין זהר והוכרעה ללא תשובת המדינה (על הכרעת בית המשפט המחוזי והעליון בעניין זהר דיווחתי בזמנו בשנת 2013 - מצ"ב).

כן הסתמך בית המשפט על פסק-דינו של בית המשפט המחוזי מרכז - לוד, כבוד השופט אורן שוורץ בעניין רוט (פס"ד שדיווחתי עליו בזמנו - מצ"ב ואשר מצוי כיום בערעור בעליון בטיפולה של עו"ד אסנת קרויזר מהמחלקה האזרחית).

עוד טרם אכנס לתיק גופו - שתי הערות:

1. בית המשפט המחוזי בת"א, בהרכב בראשות סגן הנשיא שנלר, שב וחוזר בפסקה 25 לפסק-הדין על הדברים שנפסקו על-ידי בית המשפט המחוזי מרכז - לוד בעניין זהר, בהרכב שכלל את שופט בית המשפט העליון דהיום (פרופ' גרוסקופף).

בהתאם לפסיקה בעניין זהר ובהתאם לפסיקה מעתה בעניין גורביץ' על המדינה לבחון אפשרויות שונות לביצור מהימנות המרשם, לרבות באמצעות מנגנון ביטוחי כאשר עניין זה צריך להיבחן על-ידי משרד המשפטים והאוצר (ראו ס' 25 לפסה"ד בעניין זהר במחוזי).

משכך, אני מעביר העתק מדוא"ל זה גם לנועה סרברו מייעוץ וחקיקה וכן לאפי צמח שהחליפהּ, אשר הם ישקלו להעביר את הנושא גם לגורם המתאים במשרד האוצר.

2. היכולת להביא לדחיית התביעה בתיק זה, לרבות הערעור, טמונה בהערותיה המועילות ובעדותה המצוינת של רשמת המקרקעין בתל-אביב - עו"ד תמר שטיינר - אשר אירוע המרמה מושא תיק זה כלל לא היה בתקופתה. כפי שלמדנו גם בעבר, לא יסולא בפז לימוד והכרה יסודיים של תיק ותמר הכירה כל תו ותג בו.

רקע עובדתי קצר

עניינו של התיק שבנדון במערער, אשר רכש מקרקעין מנוכל אשר היה רשום כבעלים בפנקסי המקרקעין.

מעשה הנוכלות התגלה ומשכך הדירה הושבה לבעלים המקוריים והמערער תבע, בין היתר, את המדינה בגין הכספים אותם שילם לנוכל עבור הדירה - כספים אותם למעשה איבד.

הנוכל נתפס, הורשע ובהמשך נשפט למאסר ובמקביל פשט את הרגל.

טענת המערער הייתה, כי משעה שהרישום בפנקסי המקרקעין היה על שמו של הנוכל - לא היה מקום שיבדוק האם הבעלים הרשום בפנקסים נרשם במרמה, אם לאו שכן כמו כל אזרח הוא מסתמך על הרישום בפנקסי המקרקעין המהווים ראיה חותכת לתוכנם.

יוער, כי המערער נמנע מלתבוע את עורכי דינו בעסקה בינו ובין הנוכל, אך כן תבע את עוה"ד שערך (בתום לב) את העסקה בין הנוכל לדמות הפקטיבית שהתחזתה לבעלים.

כמו-כן, נוכח פגמים של המערער בהמצאת התביעה לנוכל - החליט הוא להסיר את הנוכל מהתביעה ולהותירהּ רק נגד המדינה ונגד עוה"ד שערך את העסקה בין הנוכל לבין האישה שהתחזתה לבעלים לבקשת הנוכל.

למען הסר ספק יצוין, כי המערער רשם הערת אזהרה על זכויותיו במקרקעין, אלא נוכח העובדה שלא הושלמה ההעברת מכוח ס' 10 לחוק המקרקעין למעשה לא חלה תקנת השוק והמקרקעין הוחזרו לבעלים (כמובן שאם הייתה מושלמת העברת הזכויות מכוח תקנת שוק - המקרקעין היו נותרים בידי המערער).

המערער התבסס רבות בסיכומיו של על פסה"ד של בית המשפט השלום בת"א בעניין בלפור - ת"א 37368-12-10 למרות שפס"ד זה בוטל בהסכמה בבית המשפט המחוזי בת"א.

עמדת לשכת רישום המקרקעין

עמדת המדינה נתבסס על מספר ראשים שרק את עיקרם אמנה להלן:

ראשית כול, טענות ההתרשלות ביחס ללשכת רישום המקרקעין התבססו על פגמים מהותיים (לטענת המערער) במסמכים שהוגשו ללשכת רישום המקרקעין לצורך רישום הערת האזהרה על-שם הנוכל.

אנחנו כפרנו בכך שמדובר בפגמים שהיו אמורים להביא לדחיית הרישום.

בנוסף הבהרנו, כי גם אם רשמת המקרקעין סבורה הייתה שמדובר בפגמים שאינם מאפשרים רישום, הרי שככלל הייתה משיבה את השטר למגיש - וזה היה מתקן את הפגם.

ציינו, כי לא כל מקרה של פגם בשטר או במסמכים המוגשים לרישום - משמעו שעל רשמת המקרקעין לזמן את חוקרי לה"ב 433 לחקירת שחיתות שכן הפרקטיקה מלמדת שלרוב מדובר בטעויות טכניות של עורכי דין.

מובן כי הבהרנו שככל שרשמת המקרקעין הייתה סבורה שמדובר במרמה היא הייתה מערבת את המשטרה כפי שנעשה במקרים אחרים בעבר.

בין כך ובין אחרת הבהרנו, כי דברים אלו נאמרים הרבה למעלה מן הצורך.

כל זאת שכן המערער הודה שרכש את המקרקעין נוכח בעלותו של הנוכל במקרקעין וזכותו הרשומה בפנקסי המקרקעין ולא נוכח רישום הערת האזהרה על שם הנוכל אשר קדמה לרישום הבעלות.

משכך טענו, כי נותק הקשר הסיבתי בין ההתרשלות הנטענת לנזק.

מובן, כי כדי לטעון טענה זו פעלנו במסגרת החקירה הנגדית לצורך קבלת עדות ברורה של המערער על כך שהוא מעולם לא בדק ולא עיין לא במסמכים שנגעו לרישום הערת האזהרה על שם הנוכל ואף לא עיין בנסח ההיסטורי.

בנוסף טענו, כי המחדלים שמעלה המערער נגד רשם המקרקעין - הם בדיוק המחדלים שהוא יכול ליחס לעצמו או ליתר דיוק לעורכי דינו בעסקה אותם בחר שלא לתבוע.

כמו-כן, טענו שמשעה שרשמת המקרקעין הקפידה על הוראות תקנות המקרקעין בנוגע למסמכים הנדרשים כמסד לרישום ושעה שעורכי דין אשר מוסמכים על פי דין לאשר מסמכים אלו - אישרו אותם - בדין פעלה רשמת המקרקעין במקרה דנן.

פסק-דינו של בית המשפט המחוזי

בבית המשפט השלום התקבלה עמדת המדינה והתביעה נדחתה, אך המערער ערער לבית המשפט המחוזי במסגרת התיק שבנדון - פסק-דינו של בית המשפט השלום מצ"ב אף הוא לנוחותכם.

בית המשפט המחוזי בת"א, בהרכב בראשות סגן הנשיא שנלר, דחה את הערעור תוך שהוא קובע שהפגמים בטפסים שהוגשו ללשכת רישום המקרקעין אינם פגמים שהיו אמורים להדליק "נורות אזהרה".

בוודאי, כך נקבע, אין מקום שבוחן עסקאות בלשכת רישום המקרקעין יבחן את תוכנם של חוזים במקרקעין או האם רשומות כתובות או מספרי טלפון בחוזה. מדובר, כך נקבע, בנטל כבד על הלשכה וזאת מעבר להתערבות בחופש ניסוח החוזים של הצדדים לעסקה.

סוגיה נוספת שעלתה היא חובת צירוף צילום דרכון לביצוע פעולה.

לטענת המערער, חובה זו קיימת בהתאם לתקנה 21(ב)(3) לתקנות אך עמדת רשמת המקרקעין בת"א הייתה כי לא נלמדת חובה כאמור מכוח תקנה 21(ב)(3) ולמעשה הבקשה לרישום הערת האזהרה המאומתת לפני עו"ד משמשת אף היא כמסמך המוכיח זהות.

בית המשפט המחוזי חוזר לעדותה של רשמת המקרקעין בבית המשפט השלום, מקבל את את טענת הרשמת בעודתה (ס' 43 לפסה"ד) ועל בסיס עדותה והמסגרת הנורמטיבית שהצגנו קובע, כי אכן הדין אינו מחייב לצרף לבקשה לרישום הערת אזהרה צילום של תעודת זהות או דרכון.

ממילא, קובע בית המשפט, כי גם אם היה כשל ברישום הערת אזהרה הרי שהעסקה מושא תיק זה נעשתה בין המערער לבין הנוכל על בסיס שטר המכר (שכן הנוכל כבר היה רשום כבעלים) ולא על בסיס הערת האזהרה.

משכך, אין קשר סיבתי בין רשלנות (גם אם קיימת) ברישום הערת האזהרה לבין הנזק שעניינו רכישת המקרקעין מנוכל.

במאמר מוסגר אציין, כי נוכח העובדה שעלו בתיק זה קשיים ביחס לפרשנות תקנה 21(ב)(3) לתקנות המקרקעין הצעתי לתקן את נוסח התקנה כדי שהדברים יהיו ברורים ולא נתונים לפרשנות כזו או אחרת.

כלומר, אם עמדת הרשות היא שאין חובה לצרף מסמכים מזהים לבקשה לרישום הערת אזהרה והדבר נתון לשיקול דעת הרשם אז יש להבהיר זאת.

אשר על-כן, וכאמור לעיל, ערעור המערער נדחה ובזאת הסתיים טיפול משרדנו בתיק שבנדון.

רוב תודות לכל המסייעים בתיק: