הי עמית

תודה

אני מכתבת את אסתי שעובדת עימי ועוסקת בעניין זה

נבדוק ונשוב אליכם

כרמית

 

שלום כרמית ונועה,

נודה אם תעיינו בתכתובת המצ"ב למטה, ותחוו דעתכן.

בתמצית סכמטית (ויתכן שלא לגמרי מדוייקת):

 

החוק מאפשר לדייר זכאי לרכוש מהמדינה דירת דיור ציבורי בתנאים הקבועים בו.

סייג מפני זכאות כנ"ל הוא היות הדייר מי שמכר בעבר נכס, שסכומו אינו עולה על תקרה מזכה בגובה של 350,000 ₪ ביום תחילת החוק (2013).

מי שעובר את התקרה מאבד את זכאותו, ככל הנראה מאחר שככזה הוא נתפס בראי החוק כאמיד מכדי שתוענק לו הטבה סוציאלית.

סעיף 19 לחוק מורה, שסכומים הקבועים בחוק יוצמדו למדד, ולפיכך מצמיד המשרד את סכום התקרה הנ"ל למועד הרלוונטי (הוא מועד הגשת בקשה למשרד).

מאידך, על מנת לבחון אם שווי החזקת העבר של דייר בנכסים עולה על התקרה המזכה, מצמיד המשרד את ערכי המכירה של נכסי הדייר המבקש, ככל שמתברר שהיו בעבר כאלה, למדד כבר החל מיום מכירת הנכסים בעבר ועד למועד הרלוונטי (מועד הגשת הבקשה).

ברור שככל שמתארכת תקופת ההצמדה למדד, ולנוכח התמורות הרבות בשוק הנדל"ן הישראלי בעשרות השנים האחרונות, גדל כך הסיכוי שהדייר יעבור את התקרה ויאבד את זכאותו.

 

החוק נחקק עוד ב- 1998, וכבר אז נקבעה בו תקרה מזכה כאמור בגובה 350,000 ₪, אלא שתחילתו של החוק נדחתה שוב ושוב, וסופו של דבר הוחל ב- 2013 כאמור.

יוצא שבעוד שתקרת הזכאות נותרה נמוכה (יחסית לכוונת המחוקק המקורית), כמעט 'נומינלית', אין הנחייה בחוק לגבי שיטת "שיערוכם" של ערכי הנכסים שלפיהם בוחן המשרד אם חולף דייר מבקש מעל תקרת הזכאות כיום, אם לאו.

שיטת המשרד כאמור מבצעת שיערוך של ערכי נכסי העבר של הדייר המבקש כבר מעת מכירתם, ולא ממועד תחילת החוק (כפי שמשוערכת התקרה המזכה).

בדוגמא נשוא העתירה שבפנינו מכר הדייר המבקש 2 דירות, בשנים 1992 ו- 1996, וכדי לבחון את ערכן ביחס לתקרה המזכה הצמיד המשרד למדד את שווי מכירתן החל ממועד מכירתן הנושן (1992, 1996) ועד למועד הרלוונטי (2014).

נוכח שיטת הצמדה זאת חולף הדייר המבקש מעל התקרה המזכה, ומאבד את זכאותו.

 

משהעלינו בפני המשרד שאלה מדוע נכון לשיטתו להצמיד את ערכי נכסי העבר של הדייר המבקש כבר ממועד מכירתם הנושן ועד למועד הרלוונטי, ללא הוראה על כך בחוק וללא הפנייה למקור נורמטיבי אחר, בעוד תקרת הזכאות איננה מוצמדת באופן מקביל אלא רק ממועד תחילת החוק (נוכח הוראה מפורשת בחוק), נענינו כי כך מוצא המשרד לפעול מאחר שמדובר לשיטתו בפרשנות סבירה לקביעת שווי.

 

עולה כאמור כי מאחר שתקרת הזכאות הונמכה מאוד, למעשה, נוכח חלוף התקופה שעד לתחילת החוק (2013) ביחס למועד חקיקתו (1998), ונוכח שיטת השיערוך בה נוקט המשרד כמוסבר, הרבה פחות דיירים עשויים להיות זכאים להטבת החוק.

 

נבקש לשאול אם גם לדעתכן נכון כך לפרש את החוק, ואם גם לדעתכן נכון כך לחשב את זכאותם של דיירים מבקשים.

 

כאשר גובשה תגובת המשרד לעתירה עוררנו קשיים אלה ביוזמתנו, אולם לא קיבלנו לטעמנו תשובה משפטית מספקת.

הוגשה לפיכך לבית המשפט עמדה כפי שהציג המשרד ועדיין מציג.

מצ"ב התגובה המקדמית שהוגשה.

 

במהלך הדיון בעתירה עורר בית המשפט, ביוזמתו, תמיהה זהה לזו המוצגת לעיל.

תשומת הלב לכך שבהמשך, אם לא תתקבל הצעת פשרה שהוצעה על ידי בית המשפט במהלך הדיון, נידרש להגיש כתב תשובה לעתירה.

 

נשמח מכל מקום לדעתכן.

לרשותכן בכל הבהרה,

נביל ועמית

 

 

 

 

נביל שלום לך,

 

לאור הערתך ברישא של הדברים, עברתי היום על התכתובות שהוחלפו בעניין ואני מוצא כי המשרד העביר עמדה עניינית וברורה בנוגע לסוגיה המדוברת. גם כעת, חרף הסתייגות בית המשפט, אנו עומדים על דעתנו לפיה יש להצמיד את שווי המכירה למדד על מנת לקבוע מהו שווי המקרקעין. לטעמנו, אין כל קושי בכך שאין בחוק סעיף שמתייחס לכך מפורשות. החוק קובע סייג לזכאות והוא החזקה במקרקעין ש- "שויים עולה על 350,000 ₪", ועל כן חובתנו כרשות מינהלית לקבוע את השווי האמור ביום הרלוונטי. הפרשנות הסבירה ביותר לקביעת השווי היא באמצעות הצמדה למדד של הסכום הנומינלי של המכירה.

 

לשאלת בית המשפט לעניין ההוראה בדבר "תקופה של חמש שנים רצופות לפחות", וכן לעניין הצעת בית המשפט לפשרה - נשיב בהקדם.

 

בברכה,

 

 

 

 

 

שלום רב,

 

היום התקיים דיון בעתירה שבנדון (רצ"ב פרוטוקול הדיון(

 

בית המשפט העלה שאלות דומות, לאלה שהעלנו בפניכם בימים האחרונים, ואשר לא זכו להתייחסות עניינית, אלא רק לחזרה על האמור בעמדה המקורית שלכם.

 

בית המשפט ביקש להציג מהו מקור הסמכות של משרד הבינוי והשיכון להצמיד למדד את שווי מכירת הדירות משנת 92 ו-96 בהתאמה ?

 

בית המשפט חושב שיש להצמיד את כל הסכומים באופן דומה. כלומר, אם מצמידים את התקרה המקסימאלית לשיעור עליית המדד מיום תחילת החוק (1.1.13), אז יש להצמיד את מחירי הדירות לשיעור עליית המדד מאותו מועד.

 

בית המשפט ביקש להעביר את השאלה הבאה:

בהגדרת זכאי בנוסח המקורי (וכן בנוסח הקיים)- נאמר "תקופה של חמש שנים רצופות לפחות", המחוקק ידע להורות על הצמדת הסכומים הנקובים למדד מיום תחילת החוק, אך לא התייחס ל"תקופה של חמש שנים רצופות לפחות" כלומר לא נאמר ממתי יש לספור את חמש השנים האחרונות.

השאלה: ממתי צריך להתחיל לספור את חמש השנים האחרונות- האם מיום תחילת החוק (1.1.13) או מיום חקיקת הסעיף המקורי בשנת 1998.

 

 

בית המשפט הציע להכיר בעותרת כזכאית לרכוש יחידת דיור אחת על-פי בחירתה מתוך שלוש יחידות הדיור המוחזקות על ידה בתנאי הרכישה הקבועים בחוק הדיור הציבורי (זכויות ורכישה), ושתי היחידות הנוספות יירכשו על ידה במחיר מלא, בהתאם להערכת השמאי הממשלתי.

ובכך לסיים את התיק.

 

אבקש, נא, את עמדתכם להצעת בית המשפט הנכבד.

עלינו להגיש תגובה עד 25.4.17

 

בנוסף, אבקש את התייחסותכם לשאלות שלנו (ראה שרשור למטה) ולשאלות בית המשפט.

 

בברכה,

 

 

תודה ג'לאל,

אבל אנחנו ממתינים לתשובה משפטית לגופו של עניין, ולא להבעת דיעה אישית שלך שאיננה מבוססת על מקור נורמטיבי .

 

 

 

שלום עמית,

 

החוק מתייחס רק להצמדת הסכומים הנקובים בו.

 

החוק אינו מתייחס לאופן ההצמדה של סכומים שנתקבלו ממכירת דירות מלפני כניסתו לתוקף.

 

כפי שציינתי, ההצמדה נעשתה על ידי המשרד על מנת לבחון במועד הבקשה של העותרת את השווי של הנכסים שמכרה בשנות ה- 90, זאת על מנת לבדוק את הסכומים לעומת סכום התקרה שקבוע בחוק. לדעתי זה נכון וזה סביר להצמיד את הסכומים החל ממועד מכירת הדירות ועד למועד הבקשה ואין קשר בין זה לבין הצמדת הסכומים שבחוק.

 

 

בברכה,

 

ג'לאל

 

משפטית אפשר להבין את הטיעון הנצמד דווקנית ללשון החוק (למרות שהוא משקף סטירה מצלצלת על לחיים של דיירי דיור ציבורי רבים, ולכן עלול לעורר בעייה של פרשנות תכליתית).

משפטית אי אפשר עם זאת להבין מדוע אתם ממדדים את שווי הדירות מיום מכירתן (1992, 1996) ולא מיום חקיקת החוק (2013, לשיטתכם).

החוק מאפשר למדד ערכי שווי כספיים מיום חקיקתו (סעיף 19).

מה מתיר לכם למדד ערכי שווי כספיים מחוץ לתקופת חלותו של החוק.

אנא הסבר.

 

 

 

שלום רב,

 

להלן התייחסותי לשאולות שלכם:

 

1.      ההצמדה של שתי הדירות נעשתה החל ממועד מכירת הדירות ועד למועד הבקשה של העותרת וזאת על מנת לדעת את שווי המכירה של הדירות נכון למועד הבקשה של העותרת.

 

2.      סעיף 19 לחוק מתייחס בצורה מפורשת לאופן הצמדת הסכומים הנקובים שבו. סכום התקרה (350 אש"ח) ננקב בחוק ועל כן ההצמדה שלו מתבצעת בהתאם להוראות החוק, החל מתחילת שנת 2013.

 

אמנם החוק נחקק בשנת 1998, אך החוק נכנס לתוקף בשנת 2013 והמחוקק השאיר את סכום התקרה על סך של 350,000 ₪ וקבע בסעיף 19 שאת הסכום מצמידים החל ממועד תחילת החוק, דהיינו החל מ- 1.1.2013, כך עובדה היא שהמחוקק בשנת 2013 לא עדכן את סכום

 

התקרה וקבע בסעיף 19 את אופן העדכון שלו.

 

3.      כפי שציינתי, אופן ההצמדה של שתי הדירות לא נעשה מכוח הוראת חוק ספציפית אלא נועד על מנת לדעת את הערך של שתי הדירות נכון למועד הגשת הבקשה של העותרת.

 

 

בברכה,

 

ג'לאל

 

שלום,

נבקשכם את התייחסותכם הדחופה ביותר נוכח הקושי הרב לקבל מגורמי משרדכם תגובה מפורטת לסימני השאלה המתעוררים.

תודה, עמית

 

 

 

שלום רב,

 

בהמשך למיילים שנשלחו בעניינה של העותרת הנ"ל, ובהמשך למייל ששלח ג'לאל מהיום.

 

אבקש להעלות את השאלות הבאות, מאחר שעדיין לא קיבלנו תשובות מספקות בעניין.

 

1.הצמדת הדירות שמכר המנוח בשנת 1992 ו 1996, נעשתה על ידיכם מיום המכירה של כל אחת ואחת מהדירות ועד ליום הגשת בקשת העותרת ב 4.9.14.

לא ברור לנו מהו המקור הנורמטיבי אשר מסמיך את המשרד להתייחס לתקופה שלפני המועד המקורי של חקיקת החוק וכניסתו לספר החוקים ב 29.10.1998, לשם ביצוע הצמדה כאמור.

 

2. מדוע את שווי שתי הדירות הצמדתם מיום מכירתן ועד ליום הגשת הבקשה, ואילו את סכום התקרה הפוסלת (350,000 ₪), שנחקק בשנת 1998 לפי הנתונים הכלכליים של המשק הישראלי בשנת 1998, לא הצמדתם כלל מיום חקיקת החוק (1998) ועד ליום כניסתו לתוקף אופרטיבי בשנת 2013?

האם אין בהיבט זה החטאה של תכליתו הסוציאלית של החוק?

האם יתכן לדעתכם להציב בשנת 2013 בדיוק את אותה תקרה פוסלת, באותו ערך נומינאלי כפי שנחקק בשנת 1998, למרות השינויים הדרמטיים במשק הישראלי ב- 15 השנים שחלפו מאז?

האם סביר לדעתכם להציב בשנת 2013 תקרה פוסלת בערך נמוך כל כך, המסלק פוטנציאלית בקשות רבות יותר לרכישת זכויות בדיור הציבורי, למרות שבשנת 1998, כאשר נחקק החוק, היה מדובר בתקרה גבוהה הרבה יותר (במונחים ריאליים) שאיפשרה בהכרח ליותר דיירי דיור ציבורי להיהנות מההטבה הסוציאלית הגלומה בחוק?

 

3. נא להפנות אותנו לחוק / תקנות / נוהל שמסדיר את הסוגיה. או לחילופין להפנות אותנו לגורם מתאים אצלכם שמוסמך לבצע את החישובים האלה ובקיא במדיניות משרדכם שלפיה נעשים חישובים אלה.

 

 

להזכירכם היום עלינו להגיש תגובה לבית המשפט.

 

אבקש התייחסותכם הדחופה.

 

בתודה

 

נביל נח'לה, עו"ד | פרקליטות מחוז חיפה- אזרחי

טלפון: 04-8633546 פקס: 04-8634011

דוא"ל: [email protected]

__________________________

פרקליטות המדינה