שלום,

בהמשך למייל מטה, הריני לעדכן כי לאחרונה דחתה כב' הנשיאה חיות בקשה לדיון נוסף בפסק הדין שניתן ברע"א 6898/16 אהרוני שלמה ואח' נ' בית מרכזים (28.12.2017), שעסק בעניין אופן חלוקת התמורה בפירוק שיתוף במקרקעין שעליהם עמד בית משותף שנהרס.

בפסק הדין התקבלה עמדת היועץ המשפטי לממשלה לפיה פירוק שיתוף בבית משותף שנהרס, בדרך של חלוקת התמורה, ייעשה לפי שווי היחידות ומאפייניהם, ולא בהתאם לשטח הדירות בלבד.

היועץ המשפטי לממשלה סבר כי אין מקום לקיים דיון נוסף בפסק הדין ועמדתו התקבלה.

מצ"ב ההחלטה.

בברכה,

ברק מימון, עו"ד | פרקליטות המדינה (מחלקה אזרחית)

רחוב קרית מדע 5 | בניין B3, קומה 5 | הר החוצבים | ירושלים 9777605

טלפון: 02-6362022 פקס: 02-6362050

דוא"ל: [email protected]

__________________________

פרקליטות המדינה

From: Barak Maymon
Sent: Tuesday, January 02, 2018 12:52 PM
To: Praklitut Ezrahit - All
Subject: פירוק שיתוף בבית משותף שנהרס

שלום כולם,

לבקשת ישראל בלום, הריני לעדכן בפסק דין שניתן ביום 28.12.2017 ברע"א 6898/16 אהרוני שלמה ואח' נ' בית מרכזים ואח', שקבע הלכה חדשה ועקרונית בדיני בתים משותפים. במסגרת ההליך הוגשה עמדת היועץ המשפטי לממשלה.

בניין הרשום כבית משותף, הידוע כ"בית מרכזים" ברח' קיבוץ גלויות בת"א, נשרף כליל ורישומו נמחק מפנקס הבתים המשותפים. כתוצאה מכך, נרשמו הזכויות בפנקס הזכויות הרגיל בהתאם לחלקו של כל דייר ברכוש המשותף, חלק הנגזר משטח הרצפה של כל יחידה, כמצוות סעיף 147 לחוק המקרקעין, תשכ"ט – 1969. לאחר שבעלי רוב הזכויות בבניין התנגדו להקמתו מחדש, פנו הצדדים להליך של פירוק שיתוף, בדרך של מכירה וחלוקת התמורה.

השאלה שעמדה על הפרק בהליך זה היא כיצד לחלק את התמורה שתתקבל ממכירת המקרקעין בין בעלי הזכויות. בעלי הרוב ברכוש המשותף בבניין טענו כי יש לחלק את התמורה לפי שטח הדירות בבניין עת עמד על תילו ("מדד השטח"), כפי שגם נרשם בפנקס הזכויות כאמור לעיל, בעוד שבעלי המיעוט טענו כי בעת חלוקת התמורה יש להביא בחשבון את המאפיינים השונים של הדירות שנהרסו ("מדד השווי"). כך למשל, לטענת בעלי המיעוט, התמורה שצריך לקבל בעל זכויות שהייתה לו דירת פנטהאוז יקרה צריכה להיות גבוהה מהתמורה שיקבל בעל זכויות שהיה לו מרתף שערכו נמוך, אף אם שטח היחידות היה זהה.

בית המשפט השלום ובית המשפט המחוזי פסקו כדעת בעלי הרוב וקבעו כי חלוקת התמורה תיעשה לפי מדד השטח בלבד, ועל כך הוגשה בקשת רשות ערעור על ידי בעלי המיעוט. בהתאם להחלטת בית המשפט העליון, הציג היועץ המשפטי לממשלה את עמדתו. לעמדת היועץ, סעיף 147 הנ"ל אינו מונע התחשבות בשווי הדירות במסגרת פירוק שיתוף, קרי: מדד השווי. להשקפת היועץ, מסקנה זו מתבקשת משיקולי צדק, מניעת פגיעה בזכות החוקתית לקניין, מניעת התעשרות שלא במשפט, תום לב, הגינות, הרמוניה נורמטיבית ומדיניות משפטית ראויה.

בית המשפט העליון מפי כב' השופטת דפנה ברק-ארז, ובהסכמת כב' השופטים פוגלמן וברון, קבע כי דין הערעור להתקבל. כב' השופט ברק-ארז קבעה כי פירוק שיתוף בבית משותף שנהרס, בדרך של חלוקת התמורה, ייעשה לפי שווי היחידות ומאפייניהם ("מדד השווי"), ולא בהתאם לשטח הדירות בלבד. בכך, למעשה, אימץ בית המשפט העליון את עמדת היועץ המשפטי לממשלה ואת עמדת בעלי המיעוט. כב' השופטת ברק-ארז עמדה בהרחבה על השיקולים שהובילוה למסקנה זו, ובין היתר, פרשנות החוק לאור הזכות החוקתית לקניין, הגינות, מניעת קיפוח בעלי המיעוט, הרמוניה נורמטיבית עם סעיפי חוק נוספים, חובת תום הלב והאיסור לעשות שימוש לרעה בזכות במקרקעין. כן הובהר, כי סעיף 147 הנ"ל הוא הסדר רישומי גרידא, שלא צריך להפקיע או לשנות את זכויותיהם הקנייניות של בעלי הזכויות בבית.

נוסף לאמור, בית המשפט אימץ את עמדת היועץ המשפטי לממשלה בשתי נקודות נוספות. ראשית, בית המשפט אימץ את העמדה המרוסנת, כפי שהופיעה בעמדת היועץ, הגורסת כי יש להתחשב במאפייני הדירות כפי שבאים לידי ביטוי במסמכי הבית המשותף (התקנון, התשריט וצו הרישום; להבדיל ממאפיינים שאינם מופיעים במסמכים אלו בהם אין להתחשב), ותוך שהרישום החדש ייעשה בתוספת "הערה" המפנה למסמכי הבית המשותף. זאת, בין היתר, על מנת לשמור על עקרונות של וודאות והגנה על הסתמכות על המרשם. שנית, נקבע כי בנסיבות העניין מועד השומה לדירות ייעשה נכון למועד שבו נהרס הבית המשותף, כפי שטען היועץ בעמדתו. מצ"ב פסק הדין ועמדת היועץ המשפטי לממשלה.

אבקש להודות לכל מי שהיה מעורב בגיבוש עמדת היועץ ובהגעה לתוצאה האמורה.